Incidenza dei costi di gestione di una casa:
mutuo 53%; riscaldamento 16%; tasse 7%; energia elettrica 5%; gas 4%; manutenzioni 4%; acqua 3%; telefono 2% (img. credits: AxS)
La norma ha reso obbligatorio allegare all'atto di compravendita o di affitto l'attestato di prestazione energetica. Gli annunci immobiliari devono obbligatoriamente dichiarare la classe energetica dell'immobile. Ti consiglio di prestare molta attenzione alla classificazione dell'immobile che ti interessa perché ti può rivelare costi nascosti che dovrai sostenere in seguito.
Documentandoti hai sicuramente capito che la classe energetica A è la migliore dal punto di vista dei consumi e la G all'opposto è la peggiore, ma se ti chiedessi: la classe B ha consumi più bassi della D? Forse risponderesti che la prima è meglio della seconda. Non è sempre vero, perché all'interno delle varie classificazioni esistono diversi livelli di consumi e può accadere che una casa classe B abbia consumi più alti rispetto ad una classe C o D.
Questo dipende dal sistema di certificazione. La normativa italiana definisce i limiti delle classi energetiche in base al rapporto tra la superficie disperdente e il volume dell'edificio. Questo porta ad avere scale di classificazione diversa, con limiti di riferimento per l'EPi differenti, a seconda che si tratti di appartamenti, case a schiera, case singole ecc.
Inoltre per la stessa classe G, sempre la più energivora, esiste un valore limite e non un intervallo di riferimento, per cui si possono avere diversi livelli di consumo e quindi diversi costi annuali in bolletta.
Attenzione però la classe energetica da sola non ti dice quanto consuma un edificio, ma il numerino che è scritto a fianco, espresso in kWh/mq anno, certamente sì. Mi riferisco all'EPi che dal 2012 deve essere esplicitato assieme alla classe energetica anche negli annunci immobiliari. Attraverso quello, con una trasformazione, è possibile quantificare il costo di riscaldamento e produzione di acqua calda sanitaria annuale.
Cos'è l'EPi? Per esteso è l'indice di prestazione energetica per la climatizzazione invernale ed è un parametro utilizzato proprio per valutare l'efficienza energetica di un edificio. Nello specifico esprime il consumo totale di energia primaria per il riscaldamento invernale. Questo indice infatti tiene conto del rapporto tra l'energia necessaria per portare un ambiente alla temperatura di 18°C e la sua superficie utile o volume.
Un utile esempio:
ho preso degli annunci immobiliari della mia città e li ho messi a confronto.
Ho selezionato 4 case con caratteristiche identiche, cioè tutti appartamenti posti in zona residenziale, prossimi al centro storico, nella stessa fascia di prezzo e la stessa dimensione (tra 50 e 60 mq), identica tipologia d'impianto di riscaldamento ma con classi energetiche e consumi diversi.
La prima cosa, forse scontata, che salta all'occhio è la notevole differenza in termini di costi di gestione tra classe energetica A, classe C e classe G.
La seconda cosa importante è che le due classi G non sono identiche, cioè i due appartamenti non hanno lo stesso valore di EPi, anzi sono notevolmente diversi. Di conseguenza saranno molto diversi i costi di gestione, cioè la bolletta energetica. Questo significa che nel primo caso la spesa stimata in bolletta sarà oltre i 1000 euro l'anno, mentre per il secondo caso saranno inferiori ai 700 euro l'anno. Da notare che sto parlando di spese per un appartamento medio piccolo, tra 50 e 60 mq. Ovviamente a parità di caratteristiche, all'aumentare della superficie i costi della bolletta aumentano notevolmente.
Per farti capire bene l'importanza del valore EPi ho scelto di non mettere in gioco altre variabili valutando case identiche, ma deve essere chiaro che questo è il valore da guardare in ogni caso in cui tu voglia valutare il costo aggiuntivo per il mantenimento di una casa.
Proseguendo con l'esempio: gli appartamenti selezionati rientrano tutti nella fascia di prezzo tra i 140 e i 150.000 euro, è possibile quindi fare un'ipotesi di mutuo. Supponendo di fare un mutuo a tasso fisso per trent'anni, la rata annuale sarebbe intorno ai 7000 euro a cui aggiungere le spese di gestione tra cui quella per la bolletta energetica che può variare da oltre 1000 euro/anno per il classe G a circa 170 euro/anno per la casa classe A. In sostanza è come incrementare il mutuo del 14% per il classe G e solo del 2% per il classe A. Questo ovviamente è un dato molto semplificato che non considera l'aumento del prezzo dell'energia che si potrà verificare nei trent'anni, l'inflazione, gli interessi, il tasso di rendimento interno ecc, ma mi serve per evidenziare che ci sono costi spesso sottovalutati in fase di acquisto di una casa e che hanno un peso notevole negli anni.
Conclusioni:
Nella scelta della casa dove vivrai certamente hanno un notevole peso considerazioni legate agli aspetti estetici e percettivi, lo stato di manutenzione, le condizioni di salubrità, la vicinanza con il posto di lavoro o la scuola dei figli, ma di sicuro riflettere sul tema dei costi di gestione ti permette di fare una scelta più consapevole per il tuo futuro.
Certamente ti consiglio di richiedere l'attestato di prestazione energetica PRIMA dell'atto di transazione (acquisto o affitto che sia non importa) in modo che tu possa visionare il documento e capire i consumi stimati e quali sono gli interventi raccomandati. Così potrai farti un'idea di quanto ti costerà in futuro l'immobile, sia in mantenimento/gestione sia per le migliorie. Se non ti senti sicuro devi farti assistere da un professionista specializzato che sappia veramente capire la correttezza delle informazioni che vengono fornite e interpretare i dati.
Inoltre non ti puoi fermare a considerare solo la cifra che pagheresti per l'acquisto della casa, ma è meglio valutare anche il costo che dovresti sostenere annualmente per la bolletta energetica. Questo ha ancora più impatto se lo aggiungi al costo annuale del mutuo che probabilmente farai per l'acquisto.
Rodolfo Collodi architetto
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